A fim de aumentar a oferta de moradias adequadas e a preços acessíveis, países precisam melhorar a regulamentação da terra, incentivar o financiamento e mobilizar recursos privados
A América Latina e o Caribe enfrentam um déficit habitacional enorme e crescente que só poderá ser atendido se os governos da região incentivarem mais investimentos do setor privado para aumentar a oferta de habitações adequadas e a preços acessíveis, conclui um novo estudo do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID).
Atualmente, uma em cada três famílias na América Latina e no Caribe, ou 59 milhões de pessoas, vive em uma moradia inadequada ou construída com materiais de baixa qualidade, além de e carecer de serviços de infraestrutura. Dos 3 milhões de domicílios que se formam anualmente nas cidades latino-americanas, cerca de 2 milhões são forçados a se instalar em moradias informais, como as favelas, devido à oferta insuficiente de casas adequadas e a preços acessíveis, segundo o livro “Um espaço para o desenvolvimento: os mercados habitacionais na América Latina e no Caribe.”
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O estudo, a mais recente edição da principal publicação do BID, Desenvolvimento nas Américas, oferece um exame aprofundado dos mercados habitacionais urbanos em 18 países da América Latina e do Caribe e analisa as regulamentações e políticas da região. O estudo mostra que os países da América Latina e do Caribe têm uma incidência maior de favelas do que outros países com níveis de renda semelhantes, um sinal de que os mercados habitacionais da região não estão atendendo à demanda de moradias formais, principalmente para a população de baixa renda.
“Nossa região precisa lidar com as causas do problema habitacional e não somente com os sintomas relacionados ao problema habitacional. É preciso assegurar que o bom funcionamento do mercado habitacional para que ofereça moradias adequadas e acessíveis com títulos de propriedade legalizados e acesso aos serviços básicos, para que as pessoas não tenham que continuar a viver em favelas ou outros tipos de habitações informais”, disse Cesar Bouillon, coordenador do estudo do BID. “Uma solução sustentável e de longo prazo requer a mobilização de recursos privados para aumentar a oferta de casas. Os governos simplesmente não conseguem arcar com os custos sozinhos.”
O estudo estima que se a região pretende eliminar o déficit habitacional existente usando apenas programas governamentais de desenvolvimento habitacional e urbano terá que incrementar sete vezes o investimento em programas de moradia públicos, no que implicaria um gasto de US$310 bilhões, ou 7,8% do produto interno bruto regional.
Claramente, os recursos públicos são insuficientes e o investimento privado é crucial para diminuir a brecha habitacional da região, segundo o estudo. Para atrair investimentos do setor privado e ampliar o estoque de habitações acessíveis e melhorar as que existem, é preciso que os governos facilitem e implementem incentivos para o desenvolvimento de uso misto dos terrenos, melhorem a regularização e a titulação fundiária e o financiamento de hipotecas, e explorem opções que vão além da casa própria e incluam aluguéis e técnicas de construção mais eficientes.
Déficits habitacionais por país
A região padece não só de um número insuficiente de casas, mas de uma carência qualitativa, com moradias sem titulação, paredes construídas com materiais descartados como papelão, pisos de terra e falta de acesso à água potável e sistemas de esgoto. Dados de 18 países da região mostram que mais de dois terços das famílias na Nicarágua, Peru, Bolívia e Guatemala vivem em moradias precárias. Em números absolutos, o Brasil e o México são os países com maiores déficits habitacionais.
Apesar dos avanços dos últimos anos, a falta de acesso a serviços básicos de infraestrutura continua a atormentar muitos domicílios da região, sendo que 21% não dispõem de eletricidade e saneamento. Doze por cento dos domicílios usam materiais de construção de baixa qualidade, enquanto 6% têm piso de terra e vivem em casas com excesso de moradores, o que pode ter um impacto negativo sobre a saúde. Cerca de 11% dos domicílios não têm titulação legal para suas moradias.
O que fazer?
Hoje, a maior parte da população que vive nas maiores cidades da região simplesmente não tem renda suficiente ou acesso à hipoteca para adquirir o tipo mais barato de moradia que é oferecido pelo setor privado. Mais da metade das famílias em Caracas, La Paz, Lima, Buenos Aires, São Paulo, Rio de Janeiro, Cidade do México, Quito e Manágua não podem pagar nada além de casas construídas por elas mesmas.
Os governos da região precisam aumentar o investimento em infraestrutura básica e melhorar a regulamentação para aumentar a oferta de terrenos providos de serviços e com a segurança de titulação para domicílios de baixa renda. O estudo também recomenda que a região adote regulamentações que permitam uma participação maior do setor privado no oferecimento de empréstimos hipotecários para domicílios de baixa renda. Isso exigiria uma mudança das leis e melhorias nos órgãos públicos para proporcionar uma melhor proteção dos direitos do credor, sistemas mais aperfeiçoados para avaliar o risco do tomador e registros mais completos de propriedades.
Os autores do estudo também sugerem que os governos deveriam adotar políticas habitacionais que ofereçam maior flexibilidade às famílias para atender a suas necessidades de moradia, indo além de simplesmente fornecer concessões ou subsídios diretos para a compra de casas para as famílias de baixa renda.
Uma das opções no cardápio de políticas públicas para se reduzir as brechas nesse setor é incentivar o mercado de aluguel para casas de baixo custo, apoiando a criação de empresas privadas especializadas em unidades de aluguel para a população de baixa renda. Isso ajudaria a aumentar a oferta de moradias adequadas e acessíveis e daria a esse segmento da população uma maior flexibilidade para se adaptar aos ciclos econômicos, já que seria mais fácil para essas pessoas mudar-se para áreas em que as perspectivas de emprego fossem melhores se elas não possuíssem uma casa.
Apoiar a melhoria das moradias existentes por meio de parcerias com organizações não governamentais e empresas privadas também pode ser um modo importante para se reduzir o déficit habitacional na região, já que a maioria das casas são autoconstruídas. Como os custos de construção são responsáveis por quase dois terços do preço de venda de uma moradia, os autores sugerem que os países incentivem uma maior competição entre os construtores e encorajem a adoção de técnicas de construção mais eficientes e baratas para diminuir o custo de construção de casas novas.
“Não há uma solução única para a brecha habitacional da região. As políticas públicas precisam oferecer aos domicílios escolhas maiores e melhores: alugar ou comprar; mudar-se ou ficar; fazer um empréstimo ou não; construir ou não construir”, diz Bouillon. “Um amplo leque de opções contribuiria para melhorar as vidas de milhões de pessoas e incrementar o desenvolvimento econômico e social da nossa região.”