Captação do valor do solo, fundamental para o desenvolvimento das cidades latino-americanas

Estudo do BID propõe maneiras de financiar o crescimento urbano sustentável

As cidades da América Latina e do Caribe crescem em ritmo acelerado. A pergunta que vale um milhão é: o que elas devem fazer para administrar e financiar um desenvolvimento sustentável que lhes permita continuar a se expandir e, ao mesmo tempo, otimizar o uso do espaço de modo a ser um lugar agradável para acomodar seus habitantes? 

A chave para revitalizar algumas áreas, densificar outras, preservar o patrimônio e possibilitar o uso do solo em novas áreas poderia estar em captar as valorizações das propriedades urbanas. Isso ajudaria as cidades a administrar seus recursos com mais eficiência e reduzir sua dependência dos governos centrais, de acordo com um novo estudo do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) intitulado Expandiendo el uso de la valorización del suelo - La captura de plusvalías en América Latina y el Caribe (somente espanhol) (Expansão do uso da valorização do solo – A captação da valorização imobiliária na América Latina e Caribe). 

Por "captação da valorização imobiliária” os autores se referem à possibilidade de que os governos obtenham algum benefício da valorização dos imóveis que ocorre quando são feitas melhorias na infraestrutura (como acessos a rodovias, pavimentação de ruas, iluminação pública, esgotos, etc.) ou quando são aprovadas novas normas para o uso do solo (por exemplo, passagem de rural para urbano, ou de residencial para comercial). É comum que essas valorizações, embora dependam de ações públicas, favoreçam apenas os proprietários dos imóveis. 

Esse estudo enfatiza que não existe uma fórmula única para responder às diferentes necessidades de todas as cidades da região. “Detectamos uma variedade considerável de mecanismos de captação de recursos, não só entre países, mas também entre cidades de um mesmo país”, afirma Andrés F. Muñoz, especialista da Divisão de Gestão Fiscal e Municipal do BID. 

A publicação mostra que há diversas formas de captação, entre elas impostos, contribuições de melhoria, regulações e outorga de direitos de construção. 

·Os impostos incluem os impostos prediais e uma variante chamada “financiamento por imposto adicional” ("tax increment financing”). Esses tributos, muito comuns nos Estados Unidos, onde foram introduzidos em 1952, permitem que os municípios emitam títulos para financiar investimentos públicos com base no aumento estimado da arrecadação durante um período determinado.

·As contribuições de melhoria, também chamadas de contribuições por valorização, são um dos mecanismos mais usados na América Latina e Caribe, principalmente na Colômbia, onde está em vigor desde 1921. Até 2012, Bogotá estava em processo de arrecadar cerca de US$ 1 bilhão, e outras oito cidades colombianas estavam arrecadando um valor similar.

·As regulações incluem uma ampla variedade de mecanismos com os quais o setor público pode monetizar os benefícios de suas intervenções no valor do solo. Os mais conhecidos são as taxas ou acordos de planejamento urbano: aportes em dinheiro ou espécie em troca do direito de desenvolver. Por exemplo, em Puerto Norte, na cidade argentina de Rosario, a prefeitura determinou que os desenvolvedores que obtiveram o direito de construir na área liberada pela conversão do antigo porto deveriam construir ruas e outras obras de infraestrutura e ceder 15 por cento do terreno para espaço e equipamentos públicos.

·A outorga de direitos de construção é utilizada principalmente em áreas marcadas para densificação, nas quais é definido um coeficiente de aproveitamento urbano mínimo. Qualquer utilização acima desse valor incorre em uma contraprestação a ser paga à autoridade competente. Em São Paulo, Brasil, os certificados de potencial adicional de construção – uma modalidade de outorga desses direitos em que a contraprestação é definida a preços de mercado determinados em leilão público – permitiram arrecadar, entre 2004 e 2012, US$ 2,2 bilhões que foram investidos em infraestrutura e moradias. 

Os autores da publicação, Andrés G. Blanco, Andrés F. Muñoz e Vicente Fretes Cibils, explicam que o estudo é um levantamento de 17 projetos em nove cidades de cinco países da região: Argentina, Brasil, Colômbia, Equador e Uruguai. 

“A captação da valorização imobiliária está em processo de amadurecimento no Brasil e na Colômbia, onde já têm quase 30 anos de evolução; em desenvolvimento na Argentina e Uruguai, que já contam com algumas experiências inovadoras; e em nível ainda inicial no Equador, embora a cidade de Cuenca já faça uso sistemático e efetivo da contribuição especial de melhoria”, disse Andrés G. Blanco, especialista da Divisão de Habitação e Desenvolvimento Urbano do BID. 

Espera-se também que as valorizações permitam liberar recursos para o desenvolvimento de moradias sociais, algo que ainda está em suas etapas preliminares, mas que já pode ser observado em cidades como Bogotá e Quito. 

A publicação é gratuita e pode ser acessada em www.iadb.org/suelos